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商品大连房屋销售代理能否适用任意解除权

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商品大连房屋销售代理能否适用任意解除权

发布日期:2017-05-19 作者: 点击:

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        近日,某房地产开发项目销售经理卷款跑路事件,将商品大连房屋销售代理销售风险凸显出来,促使房地产开发企业重新审视商品房代理销售交易模式的设计与监管,警示购房人审慎防范房地产市场交易风险。商品房代理销售涉及三方主体,而我国现行相关法律规定相对简单,因此成为法律纠纷易发、多发的领域,存在诸多合同争议点。商品房代理销售能否适用任意解除权就是其中的一个典型问题,司法实践中法院分歧较大,裁判不一。本文拟就该问题梳理法院裁判尺度,并从法律实务角度加以解析。
一、实例引发的争议

        2008年4月15日,甲公司与乙公司签订《项目委托代理销售合同》,合同约定:甲公司委托乙公司独家代理销售甲公司开发的项目,总建筑面积约70000平方米;委托代理期限为:自合同订立之日起至项目销售至90%为销售结束;合同同时约定了其他事项。

合同签订后,乙公司依约履行合同义务,为项目的营销开展前期工作,包括市场调查报告、项目整合营销策划案等各种销售物料及文书,按照合同约定销售房屋。因乙公司实际的销售业绩,远远超过了双方当事人约定的销售任务,但甲公司书面通知乙公司依据《合同法》第四百一十条之规定行使委托合同的任意解除权,解除代理销售合同,双方由此发生争议,协商不成后,乙公司遂起诉请求法院判令确认合同解除行为无效,判令甲公司继续履行合同。诉讼中,双方争议的焦点就是委托代理销售合同的法律性质及任意解除权的适用问题。
二、商品房代理销售相关概念

        依据《商品房销售管理办法》第四条之规定,商品房销售按销售主体的不同,可以划分为自行销售与代理销售。商品房代理销售是指房地产开发企业委托房地产中介服务机构销(预)售商品房,并向房地产中介服务机构支付佣金的商品房销售模式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《商品房买卖合同司法解释》)第二十、二十一、二十二条分别对商品房包销概念、出卖人(房地产开发企业)自行销售包销房屋时包销人的索赔权以及出卖人、包销人、买受人涉诉时诉讼地位的确定作出明确规定。《商品房销售管理办法》设专章“第四章 销售代理”对商品房代理销售加以规范。
三、商品房代理销售的法律性质

        关于商品房代理销售的法律性质,商品房代理销售与委托合同、《商品房买卖合同司法解释》所规定的“商品房包销合同”的关系,商品房代理销售能否适用任意解除权,司法实践分歧较大,裁判不一。

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