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大连商业地产冷热思考系列报道之四

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大连商业地产冷热思考系列报道之四

发布日期:2017-11-20 作者: 点击:

大连楼盘营销策划


VIVO给大连带来真正国际化的经营 

大连商业地产冷热思考系列报道之四 

        城市商业网点规划涉及商业网点开发和建设与商业地产开发直接相关。合理的商业布局,对于商业地产的发展至关重要。一个成功的商业项目,不是将所有有名的品牌拉进去就可以成功,组合和搭配非常关键。商业地产需要一些主力店,也需要一些愿意负担高租金的中小型商家,在进行综合经济效益分析后确定出合理的搭配比例将是项目成功的关键。根据国内外商业地产开发经验,在商业地段,特别是在市区繁华地段,商业地产的开发必须严格遵循规划,才能有效避免恶性竞争。目前国内城市商业网点规划主要有两种模式,一种是上海的听证会制度,相关的商家、政府部门以及老百姓共同参与;一种像青岛的做法,商业部门和城市规划部门共同制定整体商业网点规划。两种模式各有特色,大连目前采用的是前一种模式。 


        毫无疑问,未来商业地产的竞争一定会日益激烈,消费者对于零售业态标准化要求越来越高,对商铺的需求甚至已到了苛刻的程度,因此商铺的规划必须符合业态的特定要求。在很多商业地产项目中都可能会遇到这种情况,零售商拿房后要重新装修改造,有的会改动电梯位置,甚至要动主体结构,包括主要的建筑设施设备也可能进行较大改动,这就要求开发商在开发商业设施时遵从国际标准,进行标准化、规范化建设。在这一点上,海昌名城作得相当突出。当集团决策层将项目作为国际化大都市大连的第一购物大道建设时,目标对象除了本地客外,国内外的旅游访客成为最主要的目标群体,因此海昌名城的定位不再仅仅是单纯的购物中心,而是时尚的中心。定位明确以后,整个工程布局、规划设计都按照目标来进行。 


        按照商界的招商惯例,第一批进住的商户很重要。首先有几个大牌,或者有几个一讲出来就知道这个地方将会是什么档次的商业品牌,其他的商业当然很愿意跟进来。否则只看租金,那么这个项目准没法做。因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,商业的租金是由市场来决定的,商家并不愿意给你高租金,不是因为这个地方投资的成本,也不是因为周边房租,是由这个场所能够创造的营业额决定的。商业地产的投资者最重要还是要有清晰的定位,知道有什么消费者来支撑这个商业设施,这才是决定商家进场的理由。因此海昌名城遍寻世界知名百货,锁定日本精品时尚店VIVO,就是因为VIVO是以青年人和青春常在的成年人为对象的高级时装专门店。重视爱美之心和爱玩的天性,以高级的时装和高质量的服务为基本,VIVO得到了领导时装新潮的人们的支持。除了丰富多彩的专门店之外,还有游泳池、健美中心、餐馆、电影院等各种服务设施,为人们从运动到交际提供全方位服务。 


        VIVO的商品构成的特色是各店独自的进货方式。从以前的一般常识来看,应是由统辖集团各店的专门进货部门统一地进货,量大就能进得便宜,就能产生经济效益。但是VIVO与之不同,它是根据地域顾客的嗜好,根据老主顾的嗜好,各店独自进货。深谙店铺建设的乐趣的店员们通过平日和跟顾客们的交流做出选择,然后将商店进到店里来。VIVO因这种“顾客参加型的进货”而深得好评。衣、食、住、玩,VIVO倡导享受日常生活中每个快乐、舒适、潇洒、生动的片断。不是单纯地销售商品,并全方位地为您生活的方式和便利提供组合提案,打造21世纪的新型百货店。优异的品质,合理的价格,造就商品的魅力,VIVO商品的构成,以注重品质和设计而且可信度极高的日本品牌为基础,其中以中国生产的日本商品为主力,从而降低成本,方便购买。设定合理的价位,使顾客感觉物有所值,打造新的“畅销百货店”的成功范例。 


        作为日本商界的领军人物的小林先生,曾负责日本迈凯乐所有店业务,在日本商界享有盛誉,用人方面更是具有很高的标准和要求。他的到来将提升百货的层次、用日本人的商业理念来进行纯日本的管理。早在1990年,作为日本零售行业四大巨头之一小林先生就由于开发“VIVO”等业态成功,全面负责管理整个集团的“119家子公司、247家大型商场”所有营业工作。由于绝大部分的大型商场都是新建或扩建改造的,因此小林先生对商场的设计、建造、装修、陈列、周边环境以及整套设施等都有自己独特的专业视角,并亲自落实,在商业设施的建造等方面也极富有经验。 


        其实,经营商业地产需要考虑的因素很多,比如后期经营管理。商家会选择好的开发商,有些拥有很长经营历史的商家,一旦发现适合的商业项目就会想方设法进场。找到客户不等于就能完成招商。商业地产刚开张,凭借新鲜感总能吸引客户,但是两三年以后怎么办?商业地产如何可持续发展?都是摆在开发商面前不容回避的问题。商业地产所处的公众性决定了危机管理非常重要,任何一个意外都可能对一个项目形成致命的影响。VIVO城作为一种新的商业业态加盟滨城,和许许多多的商业地产开发商一样,种种不懈的探索,必将引领大连的商业地产在国际化的道路越走越宽。对此,我深信不疑。


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